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Immobilienpreis und Immobilienpreiskritikfaden

  • Mod/RDW
    #2321 ProfHase 30 Jan. 2025, 18:39

    Zitat von: DerBaron

    Hausgeld in der Rechnung beachten.
    Ich meine, das war drin in der Rechnung


    Zitat von: DerBaron
    Die Stellplätze bei solchen Wohnungen kommen oftmals auch noch mit einem fünfstelligen Betrag dazu.
    Ja. Tiefgarage (mit Wallbox-Vorbereitung) ist obligatorisch und kostet 25000 Euro 🤑

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  • #2322 Knusper 30 Jan. 2025, 19:32

    Sowas kann funktionieren, wenn man ein hartes Fell hat, zwischendrin auch mal 3-4 Monate Mietausfall überlebt und eine Renovierung nicht sofort das letzte Hemd auszieht.
    Allerdings sind da derart viele unbekannte Variablen in der Rechnung, ich würd die Finger von lassen. Bei anderen Anlageformen bist du nicht mit Gedeih und Verderb drin, bei einer Wohnung, die oder deren Vermietung sich zum Horror entwickelt, kannst du nicht mittendrin aussteigen.

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  • #2323 Gelöschtes Mitglied 6221 30 Jan. 2025, 20:14

    Zitat von: ProfHase

    Hat sich schonmal jemand mit Immobilien als Kapitalanlage beschäftigt? Mein Finanzkaschber will mir das schmackhaft machen. Luxuswohnung kaufen mit möglichst wenig Eigenkapital und möglichst wenig Tilgung. Inkl. Hausverwaltung mit möglichst wenig Eigenarbeit. Nach 10 Jahren steuerfrei und möglichst mit Gewinn verkaufen. In der Zeit sollen Miete plus steuerliche Absetzung der Zinsen und der Hausverwaltung einen Gewinn abwerfen. Ich bin da noch skeptisch, aber lasse mir das durchrechnen.

    Dieses Modell lässt sich wiefolgt zusammenfassen: Du wettest darauf, dass die Immobilienpreise in dieser Gegend so stark steigen, dass sie Ver- und Kaufnebenkosten, sowie eventuelle unvorhergesehene Zahlungen (Wärmepumpeneinbau, Badsarnierung etc) ausgleichen und sogar übersteigen.

    Wenn du gewinnst machst du einen Gewinn.

    Wenn du verlierst hast du möglicherweise ein Problem, denn die Tilgung bleibt nicht ewig niedrig und Zinsen können auch mal wieder explodieren, genau dann, wenn du eine Anschlussfinanzierung brauchst. Wenn du Pech hast musst du mit hohem Verlust verkaufen.

    Dh.: es ist einfach nur entscheidend was du annimmst was mit den Immobilienpreisen passiert in den nächsten 10-15 Jahren.

    Geht die Party so weiter wie die letzten 50 Jahre? Dann machst du einen Gewinn. Greift China in 4 Jahren Taiwan an und die ganze Welt zerbricht in zwei Teile, was überall gigantisch Wohlstand vernichtet? Dann stehen genau Leute wie du ziemlich doof da.

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    King Belau und LustDick
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  • #2324 ProxyPaige 30 Jan. 2025, 20:20

    Hausgeld mittlerweile in manchen Wohnungen so hoch, wie früher die Kaltmiete.

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    LustDick
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  • Mod/RDW
    #2325 schnappi 30 Jan. 2025, 20:21

    Würde niemals was mit Immobilien machen. Zu viel Bürokratie. Zu viel Risiko.

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    Opeltfahrer
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  • #2326 Sittenstrolch 31 Jan. 2025, 10:38

    Aus Erfahrung meiner Schwiegereltern: Wenn man Eigentum vermietet, überlässt man seinen monetär wertvollsten Besitz ohne Aufsicht jemand fremden.

    Ein schlechter Mieter kann deutlich mehr Schaden in der Wohnung anrichten als man in 30 Jahren durch Einnahmen wieder reinkriegt. Würde nicht kaufen um zu vermieten.

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    Modsereller, King Belau und (gelöschtes Mitglied)
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  • #2327 LustDick 31 Jan. 2025, 11:03

    Denke es geht hier um einen Eigentumsanteil an einem fremdgemänätschten Objekt mit mehreren Wohneinheiten.
    Eher wie die klassischen Schiffsfonds der 90er, als das Vermieten eigener Immos.

    @ProfHase
    Wenn du die Kohle hast und einfach auf den Markt spekulieren möchtest, warum nicht einfach direkt Wohneigentum kaufen und von jemandem den DU beauftragst betreiben lassen? Dann hast du wenigstens eine Chance darauf, nicht die gesamten Mieteinnahmen an verbandelte Subunternehmer abfließen zu sehen.
    Weil du von Luxuswohnung sprichst: Ab 0,5 Mio. € kannst du auch direkt in eins der kleineren Private Equity (Infrastruktur-)Fonds kommen, wenn du über die richtige Bank anfragst. Hier hast du ein hohes Eigeninteresse des Emittenten am Erfolg des Gesamtportfolios und -returns, da normal auch Eigenmittel drinstecken und die Anleger auch sonst reichlich mobil sind.
    Ist halt nicht steuerfrei.

    Dieser Beitrag wurde von LustDick am 31.01.2025 11:13:42 bearbeitet.
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  • #2328 Sittenstrolch 31 Jan. 2025, 11:08

    Das mag sein, und bedeutet, dass einem noch mehr Kontrolle über die Mieter (bzw wer da mietet) abgeht.

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  • #2329 LustDick 31 Jan. 2025, 11:17

    Zitat von: Sittenstrolch

    Das mag sein, und bedeutet, dass einem noch mehr Kontrolle über die Mieter (bzw wer da mietet) abgeht.
    Denke nicht, dass es hier mehr Kontakt als einen Grundbuch-Eintrag gibt wenn der Hase sein Erspartes da reinkippt, von daher ist man auf jeden Fall sehr weit vom "Mieter" weg.
    Viele solcher Objekte sind möblierte Kurzzeitmieten zu horrenden Preisen, da hast du meistens eher weniger Stress mit klassischen Fließentischbesitzern (Grüße gehen raus an Quarker), höchstens mal Sperma im Teppich.

    Der Mieter ist in der Konstellation das geringste Problem. Der Interessenskonflikt von den Leuten, die die Einnahmen mit dir teilen UND für die Begleichung von Kosten zuständig sind ist das Problem.

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  • #2330 darth_rehcoog 31 Jan. 2025, 11:21

    Die luxusimmobilie von Prof. Hase is dann am Ende bestimmt n wohncontainer

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  • #2331 Jacknife 31 Jan. 2025, 11:22

    Zitat von: ProfHase

    Hat sich schonmal jemand mit Immobilien als Kapitalanlage beschäftigt? Mein Finanzkaschber will mir das schmackhaft machen. Luxuswohnung kaufen mit möglichst wenig Eigenkapital und möglichst wenig Tilgung. Inkl. Hausverwaltung mit möglichst wenig Eigenarbeit. Nach 10 Jahren steuerfrei und möglichst mit Gewinn verkaufen. In der Zeit sollen Miete plus steuerliche Absetzung der Zinsen und der Hausverwaltung einen Gewinn abwerfen. Ich bin da noch skeptisch, aber lasse mir das durchrechnen.
    Kompletter Irrsinn, auf dem Aktienmarkt gibt's 8,5% Rendite jedes Jahr, selbst nach Steuern immer noch besser und vor allem musst du nix beantragen, dich um nichts kümmern und niemand sonst ist involviert.

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    LustDick, Opeltfahrer, King Belau und eine weitere Person
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  • #2332 Gelöschtes Mitglied 6221 31 Jan. 2025, 12:07

    Zitat von: darth_rehcoog

    Die luxusimmobilie von Prof. Hase is dann am Ende bestimmt n wohncontainer
    Luxusimmobilie ist fast immer totaler bullshit-nonsense von Makler-bastarden. Hier in der Nähe ist ein Wohnblock entstanden, da gibt es auch fast nur "Luxus-Wohnungen" drin. Das ist das abartigste Loch in dem ich je war. Eine trostlose betonwüste mit hässlichem Spielplatz in der Mitte und Flüchtlingsunterkünften dazwischen (weil Auflage der Stadt). Alle Wohnungen mit Bodentiefen Fenstern, weil das ja so Luxus ist, ist halt nur blöd dass man immer alle Rollos unten haben muss, weil in 2m Abstand das bodentiefe Fenster vom Nachbarn ist. Kein normaler Mensch würde dort einziehen, nur Leute die auf dem normalen Wohnungsmarkt keine Chance haben (also irgendwelche IT-Moosel, die zwar Geld verdienen, die man als
    Vermieter aber natürlich nicht bei sich haben will). Das Adjektiv "Luxus" darf verwendet werden, weil ein echtholzfussboden und ein modernes Bad verbaut ist. Der Rest, inklusive Grundriss ist maximal standardisiert.

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  • #2333 Jacknife 31 Jan. 2025, 12:18

    Zitat von: ProfHase

    Hat sich schonmal jemand mit Immobilien als Kapitalanlage beschäftigt? Mein Finanzkaschber will mir das schmackhaft machen. Luxuswohnung kaufen mit möglichst wenig Eigenkapital und möglichst wenig Tilgung. Inkl. Hausverwaltung mit möglichst wenig Eigenarbeit. Nach 10 Jahren steuerfrei und möglichst mit Gewinn verkaufen. In der Zeit sollen Miete plus steuerliche Absetzung der Zinsen und der Hausverwaltung einen Gewinn abwerfen. Ich bin da noch skeptisch, aber lasse mir das durchrechnen.
    Hau doch mal die Zahlen auf den Tisch

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  • Mod/RDW
    #2334 ProfHase 31 Jan. 2025, 12:34

    Zitat von: darth_rehcoog

    Die luxusimmobilie von Prof. Hase is dann am Ende bestimmt n wohncontainer
    Zitat von: Stricher Gerd
    Luxusimmobilie ist fast immer totaler bullshit-nonsense von Makler-bastarden.
    Um dieses Projekt geht es

    HYGGL - Ein Ort, der alle verbindet

    hyggl.de

    Das Marketing-Blabla hat natürlich unendlich.

    Zitat von: Jacknife
    Hau doch mal die Zahlen auf den Tisch
    Eine 81 m² Wohnung mit Tiefgaragenplatz (obligatorisch) soll heftige 450k kosten. Erzielbare Miete sollen 13 Euro/m² sein. Eigenkapital sollen nur die Kaufnebenkosten sein (20-30k), Tilgung AFAIR 1,1%, Zinsen wahrscheinlich so 4%.

    Was mich bisher am meisten verunsichert:
    - Der Kaufpreis-Kaltmieten-Faktor liegt bei fast 36 (Kaufpreis/Jahres-Kaltmiete). Das kommt mir sau viel vor.

    - Der erste Bauabschnitt mit 100 Wohnungen war ratzfatz verkauft, 50/50 zur Eigennutzung und zur Kapitalanlage. Ich kann mir aber nicht vorstellen, dass es in Kassel einen Bedarf für 500 Premium-Wohnungen gibt

    - Mittelfristig werden die größten Arbeitgeber VW, SMA und sogar Mercedes Trucks Probleme kriegen

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  • #2335 Gelöschtes Mitglied 6221 31 Jan. 2025, 12:42

    Zitat von: ProfHase

    Um dieses Projekt geht es

    HYGGL - Ein Ort, der alle verbindet

    hyggl.de

    Das Marketing-Blabla hat natürlich unendlich.


    Eine 81 m² Wohnung mit Tiefgaragenplatz (obligatorisch) soll heftige 450k kosten. Erzielbare Miete sollen 13 Euro/m² sein. Eigenkapital sollen nur die Kaufnebenkosten sein (20-30k), Tilgung AFAIR 1,1%, Zinsen wahrscheinlich so 4%.

    Was mich bisher am meisten verunsichert:
    - Der Kaufpreis-Kaltmieten-Faktor liegt bei fast 36 (Kaufpreis/Jahres-Kaltmiete). Das kommt mir sau viel vor.

    - Der erste Bauabschnitt mit 100 Wohnungen war ratzfatz verkauft, 50/50 zur Eigennutzung und zur Kapitalanlage. Ich kann mir aber nicht vorstellen, dass es in Kassel einen Bedarf für 500 Premium-Wohnungen gibt

    - Mittelfristig werden die größten Arbeitgeber VW, SMA und sogar Mercedes Trucks Probleme kriegen

    Das ist wirklich exakt die gleiche Art Immobilie wie das was ich oben beschrieben habe. Würde ich ums verrecken nichts kaufen, u.a. weil das keine Premium-Wohnungen sind, mein Freund und Kupferstecher. Das sind einfach normale Neubauwohnungen. Der Block nebendran wird für Flüchtlinge oder Geringverdiener mit vielen Kindern gebaut, städtische Auflage. Kannst du möglicherweise jetzt noch garnicht wissen, weil die Pläne noch nicht öffentlich sind.

    lel lese gerade die Website. Sogar diese Formulierung "ein Ort zum ankommen". So war das bei uns auch beworben. Mir wurde später klar was damit gemeint war: Nur Ausländers.

    Ps.: In diesem Wohnblock fallen alle 3 Monate signifikante Bauschäden auf. Muss theoretisch der Bauherr für aufkommen, tut er aber nicht, er klagt dagegen. Irgendwann geht er dann pleite und du darfst die Sanierung anteilig selber zahlen, weil du Eigentümer bist. Kommt täglich hundert mal vor. Das ist das Risiko dass du als Eigentümer eingehst und für das du ein paar wenige Prozent mehr Rendite bekommen könntest, wenn alles gut geht, also bei einem simplen Fonds.

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  • #2336 Jacknife 31 Jan. 2025, 12:52

    Zitat von: ProfHase

    Eine 81 m² Wohnung mit Tiefgaragenplatz (obligatorisch) soll heftige 450k kosten. Erzielbare Miete sollen 13 Euro/m² sein. Eigenkapital sollen nur die Kaufnebenkosten sein (20-30k), Tilgung AFAIR 1,1%, Zinsen wahrscheinlich so 4%.
    450.000€ in Aktien ergibt 38 250€ Rendite im Jahr, weil wir ja auch die Inflation ausgleichen wollen nehmen wir nur 4% raus, also 18000€, nach 25% Kapitalertragssteuer 13500€

    Im Monat dann 1125€ ohne irgendwelchen Papierkram
    Erzielbare Miete= 13 Euro/m²*81 m²= 1053€
    UFF

    Noch kein Hausgeld oder Instandssetzung gezahlt, auch nix für Verwaltung berappt, auch noch keine Mietenomaden oder Leerstand drin, genausowenig Provisionen für irgendwelche Mitesser

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    King Belau, LustDick und snippet
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  • #2337 darth_rehcoog 31 Jan. 2025, 12:54

    Zitat von: ProfHase

    Um dieses Projekt geht es

    HYGGL - Ein Ort, der alle verbindet

    hyggl.de

    Das Marketing-Blabla hat natürlich unendlich.


    Eine 81 m² Wohnung mit Tiefgaragenplatz (obligatorisch) soll heftige 450k kosten. Erzielbare Miete sollen 13 Euro/m² sein. Eigenkapital sollen nur die Kaufnebenkosten sein (20-30k), Tilgung AFAIR 1,1%, Zinsen wahrscheinlich so 4%.

    Was mich bisher am meisten verunsichert:
    - Der Kaufpreis-Kaltmieten-Faktor liegt bei fast 36 (Kaufpreis/Jahres-Kaltmiete). Das kommt mir sau viel vor.

    - Der erste Bauabschnitt mit 100 Wohnungen war ratzfatz verkauft, 50/50 zur Eigennutzung und zur Kapitalanlage. Ich kann mir aber nicht vorstellen, dass es in Kassel einen Bedarf für 500 Premium-Wohnungen gibt

    - Mittelfristig werden die größten Arbeitgeber VW, SMA und sogar Mercedes Trucks Probleme kriegen

    Is das sowas wie betreutes wohnen?

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  • #2338 Knusper 31 Jan. 2025, 12:54

    @Jacknife Vollkommen richtig. Der Haken an der Geschichte: die 450k hat niemand vom Start weg.

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    Dr. Pest
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  • #2339 Jacknife 31 Jan. 2025, 12:56

    Zitat von: Knusper

    @Jacknife Vollkommen richtig. Der Haken an der Geschichte: die 450k hat niemand vom Start weg.
    Häh? Das spielt meienr Strategie doch in die Hände, 80 000€kannst du zu genau den gleichen Verhältnissen in Aktien investieren, aber bei Immos stehst du damit doch eher noch schlechter da

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  • #2340 Knusper 31 Jan. 2025, 13:00

    Zitat von: Jacknife

    Häh? Das spielt meienr Strategie doch in die Hände, 80 000€kannst du zu genau den gleichen Verhältnissen in Aktien investieren, aber bei Immos stehst du damit doch eher noch schlechter da
    Bei fünfstelligen Summen mag das (trotz geringerer Rendite) Sinn machen, da stellt sich der Vergleich aber auch nicht.

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